Comment pouvez-vous éviter les loyers impayés ?

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Comment pouvez-vous éviter les loyers impayés ?

C’est souvent l’angoisse des loyers impayés qui freine un investissement, comme le dicton le précise : « Chat échaudé craint l’eau froide ».

De nos jours, le proverbe signifie souvent simplement que les mésaventures servent de leçon, qu’elles entraînent prudence et méfiance.

Donc de cause à effet, le propriétaire ne souhaite pas recommencer avec un locataire qui n’est plus solvable.

Soyons quand même honnêtes, cela ne va pas représenter un pourcentage énorme, mais quand cela arrive, c’est effectivement la galère pendant quelques mois.

Selon les professionnels, il y a environ 2 % de cas seulement, donc si vous désirez investir, vous devez aussi très bien sélectionner vos candidats et leur faire signer une assurance ou une caution crédible, ceci afin de vous garantir au mieux.

C’est l’un ou l’autre, interdiction de demander les deux.

Car c’est quand même vrai, le locataire a beaucoup de droits et pas beaucoup de devoirs à part payer le loyer.

Dans l’absolu, le bon locataire, c’est le fonctionnaire ou le CDI de 3 fois le montant du loyer, mais bon, ne soyons pas plus royalistes que le roi.

Sachez quand même qu’une assurance va vous coûter entre 1,8 et 3 % du montant du loyer, mais bien entendu, l’assureur a ses exigences et vous devrez d’abord lui faire parvenir un dossier bien complet :

Locataire en CDI ;

Fiche de paye de 3 fois le montant du loyer, à contrôler si possible des originaux ;

Bail écrit ;

État des lieux ;

Attestation d’assurance.

Mais vous devrez aussi bien contrôler les prestations de l’assureur, ne pas omettre de lire les petites lignes.

Si vous passez par un gestionnaire, vous n’aurez pas trop de soucis puisque c’est lui qui effectuera pour vous la sélection et la recherche des éléments pour constituer le dossier.

Cela aussi a un coût, mais c’est quand même de la tranquillité d’esprit, sauf qu’en cas de problème, ce sera quand même vous qui ne toucherez pas les loyers et pourrez avoir des problèmes de trésorerie.

Votre locataire peut quelquefois bénéficier de la CAF.

Vous devez en tenir compte en cas d’impayés pour sa partie et avertir la CAF afin de ne pas vous retrouver en porte-à-faux et devoir payer une amende.

C’est une bonne solution, car la CAF, en général, se met en contact avec le locataire et fera le nécessaire pour un arrangement à l’amiable.

Pour une population plus fragile, il existe maintenant une garantie que l’on appelle le dispositif VISALE, mis en place par le gouvernement (visale.fr).

Bien entendu, il reste la personne qui se porte caution solidaire, mais à part des parents, vous ne trouverez pas beaucoup de monde, tout le monde sait en effet que la caution devient rapidement le payeur…

Voilà, j’espère que vous serez un petit peu plus rassuré et que vous allez investir rapidement, car sur la durée, l’effet de levier des loyers et du crédit fera de vous un investisseur heureux sur la route de l’indépendance financière.

Dans un autre mail, nous reviendrons sur le cash-flow potentiel si vous investissez dans de la colocation…

Je reste à votre écoute pour votre investissement

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